Es una de las discusiones más habituales en las comunidades: el ático tiene una terraza que solo usa ese vecino, pero que es a la vez la cubierta del edificio. Un día aparece una gotera en el piso de abajo y surge la pregunta: ¿quién paga la reparación?
Lo que dice la ley en Cataluña
En Cataluña la propiedad horizontal se rige por el Código Civil catalán, no por la ley estatal. Su artículo 553-43 deja claras tres ideas:
- La terraza o cubierta de uso exclusivo sigue siendo un elemento común: el vecino tiene el uso, no la propiedad.
- Quien la usa asume los gastos de conservación y mantenimiento y tiene que mantenerla en buen estado.
- Las reparaciones por vicios de construcción o estructurales, y las que afectan y benefician a todo el edificio, corren a cargo de la comunidad, salvo que se deban a un mal uso o a una mala conservación.
Cuando la terraza hace de cubierta, su impermeabilización protege a todo el edificio, por lo que normalmente la paga la comunidad. Lo que es mantenimiento ordinario le toca al vecino que la usa.
Casos habituales
| Situación | Normalmente paga |
|---|---|
| La impermeabilización ha envejecido y filtra al piso de abajo | La comunidad |
| Fallo de construcción: pendientes mal hechas, sumideros insuficientes | La comunidad |
| El sumidero está atascado porque no se limpia | El vecino que usa la terraza |
| El vecino ha hecho una obra (jardinera, pérgola, cambio de pavimento) y ha dañado la impermeabilización | El vecino que usa la terraza |
| Baldosas rotas o sueltas por el uso, sin filtraciones | El vecino que usa la terraza |
Si la obra de impermeabilización obliga a levantar el pavimento, la comunidad repone uno equivalente. Si el vecino quiere uno mejor, la diferencia suele correr de su cuenta.
El título de constitución y los estatutos de cada comunidad pueden concretar cómo se reparten estos gastos. Este artículo es informativo y resume la normativa catalana vigente cuando se escribió. Para un caso concreto, consulta con el administrador de fincas o con un abogado.
Qué hacer cuando aparece la gotera
Avisar
Comunícalo al administrador de fincas o a la presidencia, con fotos de la mancha y de cuándo aparece (por ejemplo, después de llover).
Encontrar el origen
La mancha no siempre está debajo del punto por donde entra el agua. Un diagnóstico técnico dice si el problema es la impermeabilización, un sumidero, un encuentro con la pared o una tubería, y eso decide quién paga.
Hablar con el seguro
Los seguros de la comunidad y del hogar suelen cubrir los daños causados por el agua en el piso de abajo, aunque no la reparación del origen. Revisad las pólizas.
Reparar bien
Sellar un punto de una impermeabilización envejecida suele mover la gotera a otro sitio. Si está al final de su vida útil, conviene renovarla entera.
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