Antes de rehabilitar una fachada, impermeabilizar la cubierta o instalar un ascensor, la comunidad tiene que decidirlo en junta. En Cataluña las reglas no son las de la Ley de Propiedad Horizontal estatal, sino las del libro quinto del Código Civil de Cataluña, que distingue según el tipo de obra.
Las obras de conservación son una obligación
La comunidad tiene que conservar los elementos comunes en condiciones de seguridad, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y eficiencia, y los propietarios tienen que asumir las obras de conservación y reparación necesarias (artículo 553-44). Reparar una fachada con desprendimientos, una cubierta que filtra o unos balcones dañados no es una mejora opcional: la junta decide cómo y cuándo, pero no si se hace.
Qué se aprueba por mayoría simple
La mayoría simple es la regla general (artículo 553-25): se necesita que los votos a favor superen a los votos en contra entre los propietarios que votan, y que también lo hagan sus cuotas de participación. Entre otros, se aprueban así:
- Las obras para suprimir barreras arquitectónicas o instalar un ascensor.
- Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, la accesibilidad, la seguridad o la eficiencia energética o hídrica del edificio, aunque afecten a la estructura o a la fachada.
- Las obras para mejorar la eficiencia energética o instalar energías renovables en elementos comunes, como un aislamiento SATE.
- Los créditos para financiar esas obras.
- Cualquier acuerdo para el que la ley no fije otra mayoría, como las obras de conservación.
Qué necesita cuatro quintas partes
Las innovaciones físicas que afectan a la estructura o a la configuración exterior y que no son de las anteriores —por ejemplo, cambiar la imagen de la fachada por razones estéticas o construir una piscina— necesitan el voto favorable de cuatro quintas partes de los propietarios, que representen también cuatro quintas partes de las cuotas (artículo 553-26).
Para no bloquear la decisión por las ausencias, la ley permite aprobarlas con mayoría simple en la junta si, en el mes siguiente a la notificación del acuerdo, se alcanzan las cuatro quintas partes contando como favorables a los ausentes que no se hayan opuesto por escrito.
Cómo se reparte el coste
Los gastos comunes se pagan según la cuota de participación de cada vivienda o local, salvo que el título de constitución, los estatutos o un acuerdo de la junta establezcan otra cosa (artículo 553-45). No usar un elemento común no exime de pagar su mantenimiento, salvo que los estatutos lo prevean.
Hay una excepción para las nuevas instalaciones o servicios que la ley no exige: quien vota en contra no está obligado a pagarlos si el gasto supera la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad (artículo 553-30). No se aplica a las obras de conservación ni a las de accesibilidad.
Fuente: Código Civil de Cataluña, libro quinto (texto consolidado del BOE). Este artículo es informativo y resume la normativa catalana vigente cuando se escribió. Para un caso concreto, consulta con el administrador de fincas o con un abogado.
De la idea a la obra, paso a paso
Diagnóstico
Un informe técnico o la propia ITE describe qué falla y qué hay que hacer. Sin diagnóstico, la junta discute sobre opiniones.
Presupuestos comparables
Pedid presupuestos desglosados por partidas, con las mismas mediciones y el mismo alcance, para poder compararlos.
Orden del día
Solo se pueden aprobar los asuntos incluidos en el orden del día, así que la obra, el presupuesto y la forma de pago tienen que figurar en la convocatoria.
Junta y acta
Se vota, se recoge en el acta y se notifica a los propietarios, también a los que no asistieron.
Derrama o financiación
Se fija cómo y cuándo paga cada propietario: derrama, fondo de reserva o crédito.
Obra
Con el acuerdo, la licencia y la planificación, empieza la obra. Lo contamos en cómo trabajamos.
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