Abans de rehabilitar una façana, impermeabilitzar la coberta o instal·lar un ascensor, la comunitat ho ha de decidir en junta. A Catalunya les regles no són les de la Llei de propietat horitzontal estatal, sinó les del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, que distingeix segons el tipus d’obra.
Les obres de conservació són una obligació
La comunitat ha de conservar els elements comuns en condicions de seguretat, estanquitat, habitabilitat, accessibilitat i eficiència, i els propietaris han d’assumir les obres de conservació i reparació necessàries (article 553-44). Reparar una façana amb despreniments, una coberta que filtra o uns balcons malmesos no és una millora opcional: la junta decideix com i quan, però no si es fa.
Què s’aprova per majoria simple
La majoria simple és la regla general (article 553-25): cal que els vots a favor superin els vots en contra entre els propietaris que voten, i que també ho facin les seves quotes de participació. Entre d’altres, s’aproven així:
- Les obres per suprimir barreres arquitectòniques o instal·lar un ascensor.
- Les innovacions exigibles per a l’habitabilitat, l’accessibilitat, la seguretat o l’eficiència energètica o hídrica de l’edifici, encara que afectin l’estructura o la façana.
- Les obres per millorar l’eficiència energètica o instal·lar energies renovables en elements comuns, com un aïllament SATE.
- Els crèdits per finançar aquestes obres.
- Qualsevol acord per al qual la llei no fixi una altra majoria, com les obres de conservació.
Què necessita quatre cinquenes parts
Les innovacions físiques que afecten l’estructura o la configuració exterior i que no són de les anteriors —per exemple, canviar la imatge de la façana per raons estètiques o construir una piscina— necessiten el vot favorable de quatre cinquenes parts dels propietaris, que representin també quatre cinquenes parts de les quotes (article 553-26).
Perquè les absències no bloquegin la decisió, la llei permet aprovar-les amb majoria simple a la junta si, en el mes següent a la notificació de l’acord, s’arriba a les quatre cinquenes parts comptant com a favorables els absents que no s’hi hagin oposat per escrit.
Com es reparteix el cost
Les despeses comunes es paguen segons la quota de participació de cada habitatge o local, tret que el títol de constitució, els estatuts o un acord de la junta estableixin una altra cosa (article 553-45). No fer servir un element comú no eximeix de pagar-ne el manteniment, tret que els estatuts ho prevegin.
Hi ha una excepció per a les noves instal·lacions o serveis que la llei no exigeix: qui vota en contra no està obligat a pagar-los si la despesa supera la quarta part del pressupost anual de la comunitat (article 553-30). No s’aplica a les obres de conservació ni a les d’accessibilitat.
Font: Codi civil de Catalunya, llibre cinquè (text consolidat del BOE). Aquest article és informatiu i resumeix la normativa catalana vigent quan es va escriure. Per a un cas concret, consulta-ho amb l’administrador de finques o amb un advocat.
De la idea a l’obra, pas a pas
Diagnòstic
Un informe tècnic o la mateixa ITE descriu què falla i què cal fer. Sense diagnòstic, la junta discuteix sobre opinions.
Pressupostos comparables
Demaneu pressupostos desglossats per partides, amb els mateixos amidaments i el mateix abast, per poder-los comparar.
Ordre del dia
Només es poden aprovar els assumptes inclosos a l’ordre del dia, així que l’obra, el pressupost i la forma de pagament han de constar a la convocatòria.
Junta i acta
Es vota, es recull a l’acta i es notifica als propietaris, també als que no hi van assistir.
Derrama o finançament
Es fixa com i quan paga cada propietari: derrama, fons de reserva o crèdit.
Obra
Amb l’acord, la llicència i la planificació, comença l’obra. T’ho expliquem a com treballem.
Tens un cas semblant?
Et visitem, estudiem l’edifici i et donem un pressupost detallat sense compromís.
